Site bahçe bakım bedelini kim öder?
Site ve apartman yönetimleri ile kat malikleri için bahçe bakım giderinin paylaşımı: eşit ya da arsa payı, kiracının payı, teklifin yazılış dili ve kat malikleri kurulunun takvimi.
Site bahçesinin bakım bedelini kat malikleri öder, çünkü bahçe ortak yerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre, yönetim planında başka bir kural yoksa bahçıvan gideri kat malikleri arasında eşit, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Kiracı bu giderden kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur (m.22).
İçindekiler
- Bahçe bakımı ortak gider midir?
- Bakım bedeli eşit mi, arsa payına göre mi paylaşılır?
- Teklif neden “güzelleştirme” değil “koruma ve risk azaltma” diye yazılır?
- Kiracı mı öder, ev sahibi mi?
- Bakım kararı ve teklif ne zaman masada olmalı?
- Aidatını ödemeyen kat maliki için ne olur?
- Bahçede ağaç varsa yönetimin işi neden değişir?
- Sık sorulanlar
- Kaynaklar
Site bahçesinin bakım bedelini kat malikleri öder: bahçe ortak yerdir ve bakımı ortak giderdir. Asıl tartışma bu giderin nasıl bölüneceğinde çıkar. Kat Mülkiyeti Kanunu bazı giderleri eşit, bazılarını arsa payı oranında paylaştırır; hangi faturanın hangi gruba girdiği işletme projesinde açıkça yazılmadığında yıl boyu “ben neden bu kadar ödüyorum” sorusu gelir.
Site yönetimlerine site ve apartman bahçe bakımı için kalemli teklif hazırlıyoruz. Bu yazı o teklifin arkasındaki gider sorusunu, kiracının payını ve teklifin hangi takvimle kurula gitmesi gerektiğini anlatıyor.
Bahçe bakımı ortak gider midir?
Evet, bahçe bakımı ortak giderdir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman ve sitede bahçe ortak yerdir; bakımı, korunması ve onarımı bütün kat maliklerinin ortak işidir, işi yönetim yürütür. Bahçıvanın ücreti, sözleşmeli bakım firmasının bedeli, sulama sisteminin bakımı ve ortak alandaki ağaçların bakımı bu kapsamdadır.
Kanundaki paylaşım kuralı bir varsayımdır. Madde 20, kat maliklerinin “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” nasıl katılacağını söyler. Bu yüzden ilk bakılacak belge yönetim planıdır; planda bahçe giderine ilişkin özel bir kural varsa o uygulanır.
Bakım bedeli eşit mi, arsa payına göre mi paylaşılır?
| Gider | Kanundaki paylaşım | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri | Kat malikleri arasında eşit | KMK m.20 |
| Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı, ortak tesislerin işletme gideri | Arsa payı oranında | KMK m.20 |
| Çok masraflı ya da lüks sayılan yenilik ve ilaveler | Yararlanmak istemeyen kat maliki gideri ödemek istemezse masraf yararlananlarca karşılanır; somut durum m.43 ve yönetim planıyla incelenir | KMK m.43 |
| Yönetim planında özel bir kural var | Yönetim planındaki kural uygulanır | KMK m.20 (“başka türlü anlaşma”) |
Tablodaki ilk iki satır arasındaki sınır, bahçe bakımında en çok tartışılan konudur. Sitenin kendi bahçıvanı varsa ücreti açıkça ilk satıra girer. Bakımı sözleşmeli bir firma yapıyorsa, ödenen bedelin “bahçıvan gideri” mi yoksa “ortak yerin bakım gideri” mi sayılacağını kanun ayrıca yazmaz. Tartışmayı önlemenin yolu, bakım kalemini işletme projesinde adıyla ve paylaşım biçimiyle yazmak ve kurulda karara bağlamaktır. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışmak gerekir.
İşletme projesinde bahçe gideri tek satırda duruyorsa mevcut bakım sözleşmesini ve bahçenin birkaç fotoğrafını iletin. Çim ve çalı bakımını ağaç, drenaj ve sulama gibi koruma işlerinden ayıran teknik listeyi ücret almadan hazırlayıp gönderelim; hangi kalemin nasıl paylaşılacağına kurul karar verir.
Fotoğraf ve konumla ön değerlendirme ücretsiz · Teklif 24 saat içinde · OMO Sicil No: 21525Teklif neden “güzelleştirme” değil “koruma ve risk azaltma” diye yazılır?
Kanun çok masraflı ya da lüks sayılan yenilik ve ilavelerde, katılmak istemeyen kat malikini masrafa zorlamaz (m.43). Buna karşılık ortak yerlerin bakımı, korunması ve onarımı bütün kat maliklerinin payına düşen olağan bir giderdir. Bir işin hangi gruba girdiğine uyuşmazlıkta mahkeme karar verir; ama teklifin nasıl yazıldığı kurulda tartışmanın yönünü belirler.
Bu yüzden bahçe teklifleri kalem kalem ve gerekçesiyle yazılır:
- Ortak alandaki ağaçların risk değerlendirmesi, riskli dalın budanması, kök ve drenaj sorunlarının giderilmesi ve sulama sisteminin bakımı “koruma ve risk azaltma” işidir; her kalemin neyi koruduğu yazılır.
- Çim biçme, çalı budaması, gübreleme ve yabani ot temizliği düzenli bakım kalemidir; ziyaret sıklığı ve kapsamıyla yazılır.
- Yeni süs bitkisi, dekoratif havuz ya da bahçenin baştan yenilenmesi gibi işler ayrı kalem olarak sunulur; bakım bütçesine karıştırılmaz.
Böyle yazılmış bir teklif hem kurulda savunulur hem de yıl içinde “bu dahil değildi” tartışmasını bitirir. Ziyaret sıklığının ve iş kalemlerinin nasıl belirlendiği periyodik bahçe bakım sözleşmesi sayfasında.
Kiracı mı öder, ev sahibi mi?
Site yönetimine karşı iki kişi birlikte sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre bağımsız bölümü kira sözleşmesiyle kullanan kişi, kat malikinin ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte, müteselsilen sorumludur. Kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kiracı ile ev sahibi arasında hangi giderin sonunda kimde kalacağı ise ayrı bir sorudur ve kira sözleşmesine bakar. Bu yazıda o paylaşım için genel bir tablo vermiyoruz; sözleşmede hüküm yoksa bir hukukçuya danışılmalıdır.
Bakım kararı ve teklif ne zaman masada olmalı?
Bahçe bakımının gideri yöneticinin hazırladığı yıllık işletme projesine girer. Kat malikleri kurulu yönetim planında yazan tarihte toplanır; tek parsel apartmanda plan bir tarih söylemiyorsa her takvim yılının ilk ayında, yani Ocak’ta toplanır ve işletme projesi bu toplantıda görüşülür. Toplu yapılarda (site) temsilciler kurulu için yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.29’daki iki yıllık kural ayrıca kontrol edilir. Ocak’ta hazır olmayan teklif, çoğu zaman bir yıl sonraki bütçeye kalır.
- 1Ekim – Kasım: yerinde incelemeBahçe, sulama sistemi ve ortak alandaki ağaçlar yerinde incelenir; riskli ağaç varsa yazılı olarak belgelenir.
- 2Kasım – Aralık: kalemli teklifDüzenli bakım, koruma ve risk azaltma işleri ve ayrı tutulacak yenilik kalemleri gerekçesiyle yazılır.
- 3Aralık: işletme projesiYönetici bakım kalemini kapsamı, tutarı ve paylaşım biçimiyle işletme projesine koyar.
- 4Ocak: kat malikleri kuruluProje görüşülür, karar deftere yazılır; ayrı kalemler için ayrı karar alınır.
- 5Karardan sonra: sözleşmeKapsam, ziyaret sıklığı ve raporlama sözleşmeye yazılır; her ziyaret kayda geçer.
Takvimin ilk iki adımını biz üstleniriz: bahçeyi ve ortak alandaki ağaçları Kasım bitmeden, İstanbul içinde ücretsiz olarak yerinde görür, kalemli teklifi incelemeden sonra 24 saat içinde iletiriz.
Fotoğraf ve konumla ön değerlendirme ücretsiz · Teklif 24 saat içinde · OMO Sicil No: 21525Aidatını ödemeyen kat maliki için ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder; yönetici alacak için yasal yollara başvurabilir. Bahçe bakımı da bu ortak gider payının içindedir.
Uygulamada ödememe gerekçesi çoğu zaman kapsamın belirsizliğinden üretilir: “bu iş sözleşmede yoktu”, “bahçıvan gelmedi”. Kapsamı yazılı, her ziyareti tarihli ve fotoğraflı kayda geçen bir bakım bu tartışmayı başlamadan bitirir.
Bahçede ağaç varsa yönetimin işi neden değişir?
Çim ve çalı bakımı bahçıvanın işidir; ortak alandaki olgun ağaçların sağlığı ve riski ise ayrı bir değerlendirme ister. Ağaç ağaç kayıt tutan, riskli olanları önceliklendiren bir ağaç envanter ve risk raporu, yönetimin ağaçlar için gerekli özeni gösterdiğini belgeler ve kurula sunulacak koruma kalemlerinin gerekçesi olur. Bir ağaç devrilip zarar verirse sorumluluğun nasıl değerlendirildiğini bahçedeki ağaç devrilirse sorumlu kim yazısında anlattık; ortak bahçedeki bir ağacın kesimi için kurul kararı ve belediye başvurusu site ve apartman ağaç kesimi yazısında.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 (giderlere katılma, gecikme tazminatı), m.22 (kiracının sorumluluğu), m.29 (kurulun toplantı zamanı) ve m.43 (çok masraflı ve lüks yenilikler). Sitenizin yönetim planında bu konularda özel bir hüküm varsa önce o okunur. Son kontrol: Eylül 2026.
Bu yazı genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık değildir. Biz orman mühendisiyiz; kat malikleri arasında bir uyuşmazlık varsa bir avukata danışın.
Sık sorulanlar
Bahçe bakım bedeli arsa payına göre mi paylaşılır?
Kalemine göre değişir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre, kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılır. Sözleşmeli bir firmaya ödenen bakım bedelinin hangi gruba gireceğini kanun ayrıca yazmaz; işletme projesinde ve kurul kararında açıkça belirlenmesi tartışmayı önler.
Kiracı bahçe bakım aidatını ödemek zorunda mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.22’ye göre bağımsız bölümü kira sözleşmesiyle kullanan kişi, kat malikinin ortak gider ve avans borcundan malikle birlikte, müteselsilen sorumludur. Kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracı ile ev sahibi arasında hangi giderin kime kalacağı kira sözleşmesine bakar.
Bahçe bakım sözleşmesi için kat malikleri kurulu kararı şart mı?
Bakım gideri yöneticinin hazırladığı yıllık işletme projesine girer ve işletme projesi çoğu sitede kat malikleri kurulunda görüşülür. Yöneticinin bir sözleşmeyi tek başına hangi sınırda yapabileceği yönetim planına ve kurul kararlarına bağlıdır. En temiz yol, bakım kalemini kapsamı ve tutarıyla işletme projesine yazıp kurulda karara bağlamaktır. Tereddüt varsa yönetim planına ve bir avukata bakılır.
Zemin kat sakini bahçeyi kullanıyor, farklı mı ödemeli?
Bahçe ortak yer olarak kaldıkça gider paylaşımının kuralı değişmez; zemin katın bahçeye yakın olması tek başına farklı ödeme gerektirmez. Bahçenin bir bölümü yönetim planında ya da tapu kaydında belirli bir bağımsız bölümün kullanımına bırakılmışsa, o bölümün bakım giderinin nasıl paylaşılacağı da orada aranır. Önce yönetim planı ve tapu kaydı okunur.
Ağaç kesimi bakım sözleşmesine dahil edilebilir mi?
Ağaç kesimi tek seferlik ve izne bağlı bir iştir: ortak bahçedeki ağaç için önce kat malikleri kurulu karar verir, sonra ilçe belediyesinin park ve bahçeler müdürlüğüne başvurulur. Maliyeti ağaca göre çok değiştiği için işletme projesinde ayrı kalem olarak yazılması kurulda savunulmasını kolaylaştırır. Bizim yıllık bakım sözleşmelerimizde kesim ve izin süreci ayrı fiyatlandırılır; yerinde inceleme ve ağaç risk raporu ise sözleşmeye dahildir.
Bahçe bakım aidatını ödemeyen kat malikine ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Yönetici alacak için yasal yollara başvurabilir. Ödememe tartışması çoğu zaman kapsamın belirsizliğinden çıkar; neyin dahil neyin hariç olduğu yazılı olan bir bakım kalemi bu tartışmayı azaltır.
Bahçe bakım teklifi ne zaman hazırlanmalı?
Tek parsel apartmanda yönetim planında başka bir tarih yoksa kat malikleri kurulu her takvim yılının ilk ayında, yani Ocak’ta toplanır ve işletme projesi bu toplantıda görüşülür. Toplu yapılarda (site) temsilciler kurulu için yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.29’daki iki yıllık kural ayrıca kontrol edilir. Bu yüzden bahçe bakımı ve ağaç risk değerlendirmesi teklifinin Kasım ve Aralık’ta hazır olması gerekir. Ocak’ta gündeme giremeyen bir iş bir sonraki olağan toplantıyı ya da ayrıca çağrılacak bir toplantıyı bekler.
Kaynaklar
Orman mühendisliği yüksek lisansı sahibi. İstanbul’da ağaç röleve, kesim ve taşıma dosyalarını sahada ölçüp kendisi imzalıyor.
