SİTE BAHÇE BAKIM BEDELİNİ KİM ÖDER?

Kısa cevap: Site bahçe bakım bedeli, yani bahçe bakımı ve bahçıvan gideri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre ortak gider sayılır ve kat malikleri arasında arsa payına bakılmaksızın eşit olarak paylaştırılır. Yani 60 m² daire ile 160 m² daire aynı tutarı öder. Kiracı ise bu gideri ödemekle yükümlüdür; ancak ağaç kesimi, kök sökümü, istinat duvarı gibi büyük onarım kalemleri mülk sahibine aittir.

Bahçe Bakımı Ortak Gider midir?

Evet. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ana gayrimenkulün bahçesini ortak yer olarak sayar. Bahçenin bakımı da bu ortak yerin korunması kapsamına girer, dolayısıyla masrafı kat maliklerine aittir.

Kanunun 20. maddesi giderleri ikiye ayırır ve bu ayrım pratikte en çok tartışılan konudur:

Yani sabit bahçıvan çalıştırıyorsanız ya da düzenli bahçe bakım hizmeti alıyorsanız, bu eşit paylaşılan kalemdir. Büyük dairenin sahibi "ben daha çok ödüyorum" diyemez; küçük dairenin sahibi de "benim payım az" diyemez.

Peki büyük bir ağaç kesimi gerekirse?

Orada tablo değişir. Tek seferlik, yapısal nitelikteki işler, riskli bir ağacın kesilmesi, kök sökümü, istinat duvarı onarımı, drenaj yapılması, bakım ve onarım kalemine girer ve arsa payı oranında paylaşılır.

Pratik ayrım şu: tekrar eden iş bahçıvan giderdir (eşit), bir kerelik yapısal iş onarımdır (arsa payı).

Kiracı mı Ödeyecek, Ev Sahibi mi?

En sık sorulan soru bu. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi kiracıyı, ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu tutar, ancak sorumluluğu ödeyeceği kira bedeli kadardır.

Uygulamada yerleşmiş ayrım şöyledir:

Mantık şu: kullanımdan doğan düzenli giderler kiracıya, taşınmazın değerini artıran ya da koruyan yatırımlar malike aittir.

Genel Kurul Kararı Gerekir mi?

Periyodik bahçe bakımı olağan yönetim işi sayılır. Yönetim planınızda aksi yazmadıkça yönetici, genel kurul kararı olmadan bakım sözleşmesi yapabilir.

Yine de tavsiyemiz: bütçe kalemini genel kurulda gösterin. İki sebeple:

• Yıl içinde "bu para nereye gitti" tartışması çıkmaz.
• Bakım kapsamı yazılı olarak onaylanmış olur; yönetim değiştiğinde işin nerede kaldığı bellidir.

Bir kerelik büyük işler, örneğin birden fazla ağacın kesilmesi, peyzaj yenilemesi, olağanüstü gider sayılır ve genel kurul kararı ister.

Aidat Ödemeyen Kat Maliki

Bahçe bakımı da dahil ortak giderini ödemeyen kat maliki için Kat Mülkiyeti Kanunu aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür. Yönetici, ödenmeyen alacak için icra takibi başlatabilir; ana gayrimenkul üzerinde kanuni ipotek hakkı da doğar.

Bu yüzden bakım sözleşmesinin kapsamının yazılı olması önemlidir: neyin dahil neyin hariç olduğu belli değilse, ödememe gerekçesi üretmek kolaylaşır.

Site Bahçe Bakım Bedeli Neye Göre Değişir?

Bir site bahçesinin bakım maliyetini belirleyen kalemler:

1. Yeşil alan büyüklüğü: en belirleyici kalem.
2. Ziyaret sıklığı: aylık, 15 günlük veya haftalık.
3. Ağaç sayısı ve boyu: yüksek ağaç sepetli vinç gerektirir, maliyeti ayrıdır.
4. Sulama sistemi: otomatik sistem varsa kontrolü kapsama girer.
5. Erişim: makinenin girebildiği bahçe ile merdivenle çıkılan teras aynı iş değildir.

Kapsamı ve fiyatı kalem kalem yazılı almanız, hem genel kurulda savunmanızı kolaylaştırır hem de yıl içinde "bu dahil değildi" tartışmasını bitirir. Periyodik bahçe bakımı hizmetimizde kapsam sözleşmeye yazılır, her ziyaret sonrası fotoğraflı rapor gönderilir.

Bahçede Ağaç Varsa Sorumluluk Değişir

Bu, site yönetimlerinin en sık gözden kaçırdığı konudur. Ortak alandaki bir ağaç devrilip araca, mala ya da kişiye zarar verirse sorumluluk bahçıvanda değil, yönetimdedir.

Mahkemeler bu tür dosyalarda tek şeye bakar: gerekli özen gösterilmiş mi? Düzenli ağaç kontrolü yaptırdığını ve raporladığını belgeleyebilen yönetim ile "bahçıvanımız bakıyordu" diyen yönetim aynı yerde durmaz.

Detaylı bilgi: bahçedeki ağaç devrilirse sorumlu kim? ve ağaç envanteri ve risk raporu.

Sıkça Sorulan Sorular

Bahçe bakım bedeli arsa payına göre mi paylaşılır?

Hayır. Bahçıvan gideri, Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddeye göre kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır. Arsa payı oranı sadece bakım, onarım, sigorta ve yönetici aylığı gibi kalemlerde uygulanır.

Kiracı bahçe bakım aidatını ödemek zorunda mı?

Evet. Kiracı ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte sorumludur; sorumluluğu ödeyeceği kira bedeli kadardır. Düzenli bakım kiracıya, ağaç kesimi gibi büyük onarım kalemleri mülk sahibine aittir.

Bahçe bakım sözleşmesi için genel kurul kararı şart mı?

Periyodik bakım olağan yönetim işi sayıldığı için yönetim planınızda aksi yazmadıkça yönetici karar verebilir. Bütçe kalemini genel kurulda göstermek yine de en temiz yoldur.

Zemin kat sakini bahçeyi kullanıyor, farklı mı ödemeli?

Bahçe ortak yer olduğu sürece gider paylaşımı değişmez. Bahçenin bir bölümü tapuda eklenti olarak belirli bir bağımsız bölüme özgülenmişse durum farklıdır; yönetim planı ve tapu kaydına bakılmalıdır.

Ağaç kesimi bakım sözleşmesine dahil edilebilir mi?

Edilebilir ama tavsiye etmiyoruz. Kesim izne tabidir ve maliyeti ağaca göre çok değişir; ayrı fiyatlandırmak hem şeffaf hem de genel kurulda savunulabilir olur.